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觀點(diǎn)網(wǎng) 上海嘉定，吳淞江邊腹地上，華住總部園區(qū)在虹橋國際中央商務(wù)區(qū)北虹橋片區(qū)內(nèi)已落成開園2年。

五座塔樓環(huán)繞，華住集團(tuán)辦公總部、產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)研創(chuàng)基地、財(cái)務(wù)結(jié)算中心、研學(xué)中心及示范酒店綜合體矗立于園區(qū)中。

又是一次開年，華住集團(tuán)全球總部辦公樓迎來一行陌生的身影。

2月27日，萬物梁行發(fā)布拓展消息，于近日獲得華住集團(tuán)委任，為其全球總部提供物業(yè)及綜合設(shè)施管理服務(wù)。

華住集團(tuán)創(chuàng)立于2005年，業(yè)務(wù)覆蓋18個(gè)國家，經(jīng)營10845家酒店，旗下酒店品牌包括施柏閣大觀酒店、城際酒店、全季酒店、宋品、施柏閣大觀、施柏閣、禧玥、花間堂、美侖國際、桔子水晶等。

另外，華住集團(tuán)于2010年在美國納斯達(dá)克上市，2020年在港交所實(shí)現(xiàn)二次上市。就目前物業(yè)行業(yè)客戶品級而言，在大部分物業(yè)企業(yè)的客戶列表里，華住集團(tuán)都是一位外部大客戶。

神秘身影揭開面紗，對于萬物梁行而言，與華住集團(tuán)合作是總部服務(wù)項(xiàng)目再次“進(jìn)貨”，而在華住集團(tuán)這邊，委托萬物梁行進(jìn)行管理服務(wù)則是一次新嘗試。

此次合作是華住集團(tuán)首次將總部空間委托給外部物業(yè)服務(wù)商。

不過，這次合作早在萬物梁行披露蛇年開局外拓成果時(shí)便已有預(yù)告。據(jù)其介紹，除華住集團(tuán)外，開年還獲得美團(tuán)、吉利、建設(shè)銀行、愛爾眼科、三只松鼠等客戶，委任超過40個(gè)各類業(yè)態(tài)項(xiàng)目。

華住集團(tuán)全球總部總建筑面積約8.3萬平方米，共7棟建筑，功能涵蓋總部辦公、產(chǎn)業(yè)研創(chuàng)基地、員工餐廳、健身休閑空間等。

萬物梁行承接的總部服務(wù)項(xiàng)目不僅包含華住集團(tuán)自用空間，還有移動(dòng)用于旗下城家公寓對外運(yùn)營的大樓，以及用于對外租賃的辦公樓。

而華住集團(tuán)選擇萬物梁行，看中的或許是其在IFM賽道上的經(jīng)驗(yàn)。

萬物梁行業(yè)務(wù)聚焦于商業(yè)空間服務(wù)，早于過去幾年便抓住機(jī)會進(jìn)軍IFM市場，成為該賽道頭牌之一。圍繞上期空間衍生的各類生態(tài)服務(wù)，一定程度上是與華住總部“辦公 公寓 對外租賃”混合業(yè)態(tài)相匹配的。

據(jù)物聊社不完全統(tǒng)計(jì)，承接華住集團(tuán)全球總部項(xiàng)目也是萬物梁行時(shí)隔8個(gè)月再次接獲IFM委托。

回顧萬物梁行20224年外拓歷程，每月都有多個(gè)項(xiàng)目入袋，但大部分都是全權(quán)委托物業(yè)管理或PM（商業(yè)物業(yè)管理）項(xiàng)目。

上一次承接IFM項(xiàng)目要數(shù)到去年6月為內(nèi)蒙新華三中央實(shí)驗(yàn)室提供綜合設(shè)施管理服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容涵蓋團(tuán)隊(duì)膳食、秩序維護(hù)、環(huán)境管理及會議服務(wù)等。

不過，IFM依舊是萬物梁行重要的增長引擎。

萬物云2024年半年報(bào)顯示，在管物業(yè)和設(shè)施管理服務(wù)項(xiàng)目的飽和收入為143.11億元，其中綜合設(shè)施管理服務(wù)在管項(xiàng)目飽和收入達(dá)75.41億元，同比增長51%。

就增速而言，IFM業(yè)務(wù)擴(kuò)張速度顯著快于物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)，后者期內(nèi)整體收入為48億元，同比增長20.8%。

萬物云并未詳細(xì)披露萬物梁行在管IFM項(xiàng)目數(shù)量，但截至2024年中期總物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)合約項(xiàng)目數(shù)量約為2804個(gè)，結(jié)合2023年IFM業(yè)務(wù)51%的收入占比，粗略估算之下IFM項(xiàng)目數(shù)量可能已超過1500個(gè)。

目前，物業(yè)IFM市場呈現(xiàn)“雙寡頭”態(tài)勢，據(jù)申港證券研報(bào)數(shù)據(jù)，萬物梁行與招商積余合計(jì)占據(jù)超40%的頭部客戶份額。

前者憑借中外合資背景和科技賦能建立護(hù)城河，主攻商業(yè)IFM市場；后者則在制造業(yè)IFM領(lǐng)域占據(jù)優(yōu)勢。

此次華住項(xiàng)目落地，是對萬物梁行在IFM業(yè)態(tài)的進(jìn)一步鞏固。

不過，IFM賽道毛利率并不算高，根據(jù)萬物云2024年半年度業(yè)績報(bào)告，包含IFM業(yè)務(wù)的商業(yè)PM（物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)）板塊毛利率同比下降2個(gè)百分點(diǎn)至8.0%。

毛利率承壓，但萬物云打算以價(jià)換量。

萬物云管理層在股東大會中明確表示，商企板塊毛利率下降是“戰(zhàn)略選擇的結(jié)果”。公司抓住IFM市場高速發(fā)展期，以規(guī)模擴(kuò)張為首要目標(biāo)，通過低價(jià)競爭搶占頭部客戶份額。

萬物云CEO朱保全指出，IFM市場企業(yè)客戶通常為世界500強(qiáng)或行業(yè)龍頭，具有強(qiáng)議價(jià)能力，且當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下企業(yè)普遍削減成本。

當(dāng)前萬物梁行IFM收入中，84.8%來自第三方客戶，且重點(diǎn)拓展互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥、高端制造等付費(fèi)能力強(qiáng)的行業(yè)。

搶占賽道之外，萬物云押注IFM可以極大豐富B端客戶數(shù)量與業(yè)態(tài)，建立起自己的“朋友圈”。

截至2024年，萬物梁行服務(wù)的企業(yè)客戶矩陣包括騰訊、華為、阿里、寧德時(shí)代等近百家世界或中國500強(qiáng)及獨(dú)角獸企業(yè)，覆蓋互聯(lián)網(wǎng)、高端制造、金融等核心賽道。

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